Notre Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) se transforme en Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) et va prochainement être approuvé (début 2006) après enquête publique.
Au-delà d’un simple changement d’appellation, Il s’agit d’une véritable refonte des documents, avec des modifications importantes présentant des avantages certains.
Le premier, à l’évidence, est la simplification des textes et notamment du règlement : depuis 1984 où le P.O.S a été adopté à Bordeaux, il a subi des modifications quasiment tous les ans pour permettre le plus souvent des opérations immobilières que le règlement empêchait. La superposition de prescriptions successives, souvent contradictoires, l’avait rendu quasiment impraticable.
L’autre avantage, d’importance, est qu’il doit exprimer un véritable projet d’aménagement, dont le fil conducteur doit être la densification :
Rassembler la population dans les bourgs pour éviter l’étalement, qui dévore du terrain et qui est nuisible à l’environnement relève d’une bonne intention. Cependant, sous ce principe se cache le plus souvent une volonté inavouée d’augmenter la pression du bâti.
Ainsi en laissant la possibilité de bétonner les moindres espaces libres, en négligeant les éléments remarquables du paysage à protéger ainsi que les emplacements à réserver pour la
création d’équipements collectifs, en diminuant les espacements entre les constructions, en édictant des règles qui favorisent les immeubles au détriment de la construction individuelle, on espère attirer des habitants dans les villes.
Or, ce bétonnage intensif, laissé généralement aux mains des promoteurs qui cherchent le profit immédiat, ne fait qu’amplifier au contraire le mouvement de fuite des habitants vers l’extérieur pour rechercher un environnement acceptable.
Ainsi, la densité des grands ensembles (ex du Grand Parc) s’avère en réalité plus faible que celle des quartiers d’échoppes selon les données de l’A’Urba (l’agence de l’urbanisme de la ville).
La première condition pour attirer ou retenir des habitants, c’est la mise en place d’un cadre de vie satisfaisant.
C’est cette discussion que nous vous invitons à exprimer sur le registre de l’enquête publique en
mairie du 23 mai au 8 juillet 2005.
Pour vous donner les éléments du débat, nous avons procédé à l’étude des documents (le volume d’une caisse, particulièrement indigeste pour le non-spécialiste !) en prenant pour référence notre quartier qui s’intègre bien sûr dans une vision globale de l’aménagement de la ville.
Contactez et informez vos voisins pour bâtir votre ville de demain !
Le P.L.U. : mode d’emploi C’est un numéro spécial P.L.U. que nous vous proposons car le sujet est de haute importance : il va orienter la politique de la ville et plus précisément l’aménagement de nos quartiers pour les 10 prochaines années sur toutes les villes de la C.U.B . De plus, il y a urgence à agir car le registre de l’enquête publique sera clos le 8 juillet 2005.
Le P.L.U. se compose de différents documents dont nous ne pouvons pas rendre compte dans leur totalité dans notre modeste publication. Aussi, nous nous attacherons à vous donner des clés de lecture pour les 2 documents essentiels que sont le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (P.A.D.D.) qui précise les choix retenus pour l’aménagement de la ville et le règlement qui en est la traduction.
Nous vous proposons une interprétation simple, et illustrée d’exemples pris dans notre quartier et plus largement dans Bordeaux Sud mais cette analyse concerne également nos amis de Talence. Que les spécialistes nous pardonnent car nous n’avons ni le temps ni l’espace pour publier l’analyse complète que nous avons faite lors de nos longues et riches soirées de travail inter-associatif. Que celles (ou ceux) qui veulent aller plus loin dans leur réflexion ou en débattre nous contactent par courrier ou par e-mail. Nous serons ravis d’avoir leur point de vue et d’autant plus s’il est contradictoire.
Sur le Projet d’Aménagement et de développement Durable (P.A.D.D.)
Le PADD présente cinq grandes orientations dont on ne peut que souscrire puisqu’elles vont vers une amélioration du cadre de vie. Ainsi, les propositions visant à assurer une ville de proximité, une mobilité maîtrisée, une ville plus verte et plus viable et enfin une qualité urbaine et patrimoniale affirmée répondent aux attentes des habitants. Nous avons défini ci-dessous en quelques lignes les recommandations du P.A.D.D. que nous aimerions voir appliquées pour notre quartier. A retranscrire donc sur le registre de l’enquête publique.
Adossé aux boulevards, le quartier de la barrière de Toulouse qui s’étend vers Nansouty, Saint Genès et Barrière de Bègles présente une certaine homogénéité architecturale. Il convient de renforcer le rôle résidentiel de ces quartiers d’habitat qui, grâce à la qualité de leur tissu, présentent une alternative crédible au modèle très convoité de l’habitat individuel de périphérie. Il faudra diversifier l’offre qui tend à se spécialiser dans les petits logements en faveur de grands logements à destination des familles.
D’autre part, il ne faut pas reproduire les erreurs qui ont porté atteinte à l’organisation et au paysage de ces quartiers par des constructions hors d’échelle (ex, la résidence Sirius) ou par des implantations en cœurs d’îlots (ex la résidence Balzac). Le renforcement de la densité dans ces quartiers devra respecter le principe des îlots fermés autour des jardins. Bien insister sur ce point pour ne pas voir pousser d’immeubles au milieu des jardins!
Il faudra également définir des règles de protection pour des ensembles remarquables ou de préservation pour le patrimoine traditionnel des échoppes en application de l’article L.123-1-7 du code de l’urbanisme. Alors que Bordeaux a un paysage urbain des plus remarquables, un seul édifice a été retenu au titre de cette protection : les remparts, alors que la ville regorge d’immeubles (comme l’Institut des sourdes et muettes à Castéja) de cœurs d’îlots (l’ensemble Sévigné, rue du Hâ.) qu mériterait une protection.
A vous de faire des propositions sur des immeubles, espaces verts….de votre quartier ou de la ville qui demanderait une protection. Dans les autres villes de la CUB, de nombreux ensembles remarquables ont été retenus comme à Talence, rue de Cauderes. Pourquoi pas à Bordeaux ?
Enfin, il s’agira également de préserver et de conforter les fonctions et activités nécessaires à leur fonctionnement urbain (équipements publics, commerces et services de proximité, espaces publics de quartier, espaces verts…) par un traitement adapté de l’espace public (protection des trottoirs, aménagement des pistes cyclables et de couloirs de bus en sites propres, développement des cheminements piétons). Il faut donc demander des emplacements réservés pour la création de ces équipements collectifs ou de voirie au titre des articles L.123-1 et L.123-2 du code de l’urbanisme en repérant les emplacements et voies qui vous semblent les plus appropriés (ex route de Toulouse).
La difficulté essentielle de ce P.L.U. réside dans la traduction du P.A.D.D. dans les documents réglementaires pour qu’il ne se cantonne pas à de belles intentions sans lendemain, comme le Plan de Déplacement Urbain (P.D.U.) dont le futur Mac-Do de la barrière de Toulouse en est le triste exemple!
Sur le règlement :
Le règlement contient une douzaine de prescriptions qui vont permettre de dessiner la ville comme le faisait le règlement de l’ancien P.O.S. Suivant l’endroit géographique dans lequel on se trouve, les prescriptions pourront être différentes suivant « le zonage » indiqué. Un découpage de la ville a donc été opéré en « secteurs » suivant les caractéristiques du bâti existant : échoppes, grands immeubles, zones industrielles, commerciales, naturelles….Toutefois, il existe une « charpente » commune auquel chacun peut se référer.
Notre quartier est classé essentiellement en 2 secteurs : UMe et UMep
– Le secteur UMe, tissu urbain d’échoppes évolutif, concerne les constructions le long des grandes voies comme le Cours de la Somme, les boulevards et la route de Toulouse. C’est un secteur dans lequel on reconnaît l’intérêt d’un bâti traditionnel même si des résidences hautes et modernes en provoquent la rupture. On va s’attacher à en préserver son caractère tout en lui permettant d’évoluer vers des constructions modernes mais dans le respect du paysage urbain existant.
« … hauteurs comprises entre R+1, R+3 et dans les cas particuliers pouvant atteindre R+4 ,… prendre en compte et mettre en valeur les éléments du bâti par un traitement adapté,.. préserver et moduler les principes d’implantation et les gabarits en fonction du bâti limitrophe et du statut des voies… Ce sous-secteur UMe identifie les périmètres de protection au titre du L.123.1.7 du code de l’urbanisme ».
C’est un progrès incontestable par rapport à l’ancien zonage (UAA et UBA dont les hauteurs pouvaient aller de 21m à 35 m !) On ne peut que regretter que ce zonage n’ait pas été retenu dans les dernières modifications de l’ancien P.O.S., car cela aurait évité la construction de nouvelles résidences qui défigurent la barrière de Toulouse (résidence SIRIUS…). De même, si l’identification des éléments remarquables du paysage urbain avait pu se faire dans l’ancien P.O.S., la belle maison de retraite XIXème nichée dans deux espaces boisés classés aurait été préservée au titre de l’article L.123.1.7.
– Le secteur UMep, est un secteur d’échoppes à protéger et concerne les constructions dans les petites rues adjacentes aux grands axes. il y a dans ce secteur une contradiction flagrante entre la volonté de « protéger les échoppes » avec le maintien d’un tissu de maisons individuelles et la volonté de densifier qui s’affiche dans les prescriptions du règlement.
Ainsi, le PLU propose des hauteurs de construction pouvant aller jusqu’à 12m de façade (soit R+3) pour des constructions neuves (avec même une possibilité d’ajouter 3m si le terrain est grand, soit 15m de hauteur, R+4). Mais on autorise seulement un étage de plus pour des constructions existantes. Comme on sait que la quasi-totalité de ce secteur est construit d’échoppes en rez-de-chaussée uniquement dont la hauteur n’excède pas 6m, c’est une incitation à démolir et à construire du neuf jusqu’à R+4 étages. Cette disposition est faite pour favoriser les promoteurs qui achètent des échoppes pour y construire des immeubles à la place. C’est purement inadmissible dans une sectorisation Umep, la terminaison « ep » signifiant très exactement « échoppes à protéger ». Nous demandons la suppression de la différence établie dans ce secteur entre les constructions neuves et les constructions existantes. Mêmes critères : 6,50m de façade maximum, avec la possibilité de surélever d’un étage les constructions existantes, dans la limite de 9m de façade, quelle que soit la largeur de la rue. Et suppression évidemment du bonus de 3m.
Il n’est nullement question d’interdire la construction collective mais elle ne doit pas se faire au détriment de la construction individuelle et doit porter sur des petits ensembles pour préserver une harmonie paysagère et favoriser un lien social entre les habitants. Trop souvent, les grands ensembles ont été facteurs de mal-être et ont entraîné la fuite des habitants vers des lieux plus paisibles favorisant la péri-urbanisation et le mitage des campagnes par un gaspillage des espaces naturels et terres agricoles.
Les chercheurs en économie urbaine proposent même de remplacer ce fameux principe de densification par le modèle de « ville compacte » pour bâtir une « ville cohérente ». Face à la dispersion des activités sur le territoire (ex des centres commerciaux en périphérie) on va favoriser l’émergence de quartiers avec une certaine mixité des fonctions (habitation, commerce, entreprise, équipements collectifs et de loisirs). Ainsi, il est recommandé aux aménageurs de limiter les besoins de déplacement des habitants en installant les équipements collectifs à proximité des lieux d’habitation (moins de 500 m) et en favorisant l’implantation des entreprises dans ce même rayon. Face aux problèmes de transports de plus en plus aigus liés au renchérissement du coût de l’énergie et aux effets externes négatifs (pollution, pertes de temps, stress…) on va réactualiser le mode d’urbanisation antérieur à l’automobile.
Il faut orienter ce nouveau P.L.U. dans ce sens en insistant sur la réalisation d’emplacements réservés et de réserve foncière par les collectivités publiques pour faire émerger ce modèle de « ville cohérente ». L’Etat, a très vivement critiqué le nouveau règlement (à consulter sur le registre) ainsi que les documents graphiques. Il indique en effet que le règlement est compliqué, qu’il abuse d’expressions comme « pourra être admise ou imposée » ou « notamment » qui sont propices à toute interprétation des plus subjectives et contraire à toute limitation. Ce sont des « niches à contentieux » que l’on voulait justement réduire !
En effet, ce nouveau règlement est trop complexe, parfois illisible et contenant parfois de nombreuses aberrations : pour exemple, le calcul de retrait à partir d’une perpendiculaire à un point !
Nous reprenons ci-dessous les articles les plus contestables :
Article 3 : les nouvelles bandes d’accès sont interdites
Le nouveau règlement empêchera, par exemple, de faire trois parcelles dans un terrain enclavé (même très grand), alors que, sans diviser la parcelle, un promoteur pourra y faire un immeuble collectif…..les nouvelles bandes d’accès pour ce type de terrain sont interdites (sauf à de très rares exceptions). Il faut revenir au règlement actuel (POS) qui autorise les bandes d’accès sous réserve de certaines règles, et qui n’empêche pas de parcelliser pour la construction individuelle.
Article 7 : retraits par rapport aux limites séparatives :
Le P.L.U. propose un retrait qui serait l’équivalent de la hauteur moins 3,50m (H-3,50). Un immeuble de 12 m serait implanté à 8,50 m seulement de la clôture voisine (H-3,50). Nous proposons, pour rester dans des normes favorables à l’environnement qui prévalent actuellement, que le retrait par rapport aux limites séparatives soit de 4 m minimum pour toute construction ne dépassant pas 7,50 m de hauteur et de l’équivalent de la hauteur pour des constructions dépassant 7,50m (H=L). Soit pour un immeuble de 12 m un retrait de 12 m.
Article 10 : emprise au sol
Les constructions enterrées ou semi-enterrées ne constitueraient plus une emprise au sol au titre du nouveau règlement (voir p.16 article 9). Cette aberration, qui va contre la réalité des choses, rend possible la construction sur tout le terrain avec comme seule limitation d’emprise le petit pourcentage d’espaces verts imposés par l’article 13. Il faut changer la rédaction de cet article pour éviter l’imperméabilisation de la majorité du terrain et permettre l’écoulement des eaux de pluie.
Article 12 : places de stationnement
Contrairement, à ce qui prévalait dans l’ancien règlement, dans le nouveau P.L.U. il n’y a plus de dimensions requises pour les places de stationnement. De cette manière, un promoteur peut dessiner sur les plans n’importe quelle dimension, même si les places ne sont pas praticables. On voit mal comment les services instructeurs des permis de construire pourraient contester de telles pratiques en l’absence de tout texte réglementaire précis. Nous demandons avec insistance que les places de stationnement soient dimensionnées au minimum à 2,50 m de largeur et 5 m de longueur, avec un dégagement de même dimension (soit 5 m) comme il était écrit dans l’ancien règlement.
Même si la « concertation » qui a été faite autour de ce P.L.U. ressemble plus à une opération de communication qu’à un désir réel d’engager un dialogue avec les citoyens sur l’aménagement de leur ville, il faut néanmoins ne pas négliger cette possibilité légale d’exprimer son avis.
Apportez sa pierre au P.L.U., c’est aussi apporter sa pierre à la construction d’une réelle démocratie participative. Alors à vos stylos, un petit effort avant l’été……Portez vos remarques sur les registres de l’enquête publique en vous rendant aux mairies de Bordeaux ou de Talence.
Et le futur Mac-DO?
Malgré la suspension des travaux décidée par le Président du Tribunal Administratif et confirmée par le Conseil d’Etat en raison « d’un doute sérieux sur la légalité du permis », notamment « sur la sécurité des usagers et la commodité de la circulation », la deuxième chambre du Tribunal Administratif a rejeté les demandes d’annulation du permis de construire des 4 associations et les a condamnées à verser chacune 250 euros à la mairie de Bordeaux et 250 euros à la société Mac Donald’s !
Les travaux vont pouvoir reprendre…..mais notre détermination reste intacte face à ce que nous estimons être une vaste opération de désinformation et de manipulation !
Nous profiterons de l’été pour mûrir notre réflexion, envisager de nouvelles actions et accueillir vos suggestions et idées nouvelles car plus que jamais nous avons besoin du soutien de tous.
Très bonnes vacances !
Article paru dans le journal Cauderes N°12 (Juin 2005)